坂田5年规划：十大旧改+地铁33号线布局，坂岗科技城投资超1000亿

　　华为全球总部所在的坂田北片区坂雪岗科技城，可谓是坂田乃至龙岗的最重磅项目打造华为全球财务中心、全球业务管理中心、投资管理中心、芯片设计中心、创新与研发中心、软件平台及各类尖端技术储备研究中心。

　　作为深圳市推进“东进战略”的关键性节点，同样也是深圳“十三五”规划中产业提升行动中的6大重大产业平台之首 。

　　图片来源：深圳规土委官网

　　坂雪岗科技城位于坂田街道，包括华为及其周边区域共28平方公里。以华为基地为核心，重点发展现代通信技术、新型显示、云计算、下一代互联网、高端生产性服务和高标准、高品质城市公共服务等，打造成为国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。

　　1坂田片区情况

　　坂田地处罗湖、福田、龙华的交界处，位置优势不需多言。虽然坂田属于龙岗区，却由于位置关系往往跟龙华“捆绑”在一起。

　　于坂田而言，华为无疑是拉动片区发展的核心因素。然而2015年华为科技城改名为坂田北区，即现在的坂雪岗科技城，随后又传闻“华为要搬离深圳”。对于坂田来说，这简直是就打击。

　　好在“华为要跑”的传闻早已尘埃落地，虽然研发部门搬迁，但全球总部基地依然在深圳、在坂田。据每经报道，将来赚钱的终端部门会搬进总部 。

　　2片区定位

　　通常，我们以布龙路为界，将坂田分为南、北两个片区。根据深圳市规划和国土资源委员会早年公布的法定图则，坂田南和坂田北片区有着不同的发展目标和功能。

　　坂田南：人居片区，交通便利配套完善

　　要建设的是交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区，为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为-富士康高新科技园服务。

　　片区功能以居住为主，兼有少量产业功能，在城市空间形态控制方面会强化现状山体、水体景观，强化生活居住配套服务区氛围，塑造宜人的人居环境。

　　坂田北：综合性新城

　　要建设的是以国际知名的通信技术与计算机技术的研发和总部为主导功能的综合性新城区。

　　发展目标是建立产城互动的空间格局，提供高品质、高标准的城市服务和居住配套;提供高品质的、促进交流的城市空间环境;支持地区产业向研发和总部管理功能的高端化发展。

　　3片区旧改

　　目前批售的旧改项目已有数十个。

　　其中最大的项目是坂田北的坂雪岗科技城，5年计划投资超1000亿元，推动建设55个项目 。

　　根据官方信息，坂雪岗科技城总规划面积22.18平方公里(拟将坂田南片区10.88平方公里纳入，纳入后总面积 33.06 平方公里 )。

　　△坂雪岗科技城规划图集

　　据悉，未来5年，坂田街道将推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作，将建成住宅面积约153万平方米，研发办公面积约85万平方米。

　　将依次推动坂雪岗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工业园、吉通工业园及坂田南片区新利厂、骏泰工业园、喜来乐工业园、欧威尔空调厂、GX02马蹄山竹山工业园等17个立项项目，总投资超1000亿元。将为片区居民提供4所54班九年一贯制学校、1所18班小学、7所18班幼儿园、3所12班幼儿园和6班幼儿园等教育设施。

　　坂田南片区则主要以住宅为主 ，现有多个旧改项目已入市或即将入市，包括新围仔旧改(诺德中央道)、荣兴工业园旧改(德润荣君府)、雅宝工业城旧改(星河银湖谷)、儒骏城立方、碧桂园荣汇、大光勘旧改(大族云峰)等，为市场注入了一大批高品质的住宅小区。

　　4交通规划

　　轨道交通方面现已有5号线从布龙路通过，设五和、坂田、杨美3个站点和2020年已开通的地铁10号线“坂田北”站(南起福田口岸站、北至平湖中心站，直接连通福田、龙华和龙岗 ，是支撑中部转型升级的重要客运通道，共设站24个)，大大缓解了5号线的拥堵和便利性。

　　坂银通道

　　坂银通道是位于深圳中部发展轴皇岗路及清平快速之间的城市主干道，是坂田与华强、上步片区之间的快速公交联系主通道 ，建成后将分担原梅林、清平等二线关口公交压力。

　　根据最新消息，坂银通道已在2019年完工通车 ，坂田到福田中心区的时间可缩短至12分钟 。对于坂田南片区而言，无疑可享受到直接的利好。

　　坂田北第一大旧改：天安云谷六期

　　天安云谷致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业及相关联的现代服务业，是深圳首个与“云谷”称谓相符的现代都市产城社区和智慧园区。

　　天安云谷是当下坂田最大的综合体项目，总占地面积约76万平，总建筑面积约289万平。按照相关规划，天安云谷是深圳市华为科技城片区内的城市更新示范项目，被列为深圳市十二五标志性重大建设项目之一。

　　天安云谷占地76万㎡，总建筑面积289万㎡，是以云计算、大数据思想规划，并强调“共享、协作、开放”以人为核心的产城社区。 天安云谷结合土地集约利用和功能复合高效的思路，不仅规划了产业研发、居住、商业、休闲娱乐、酒店、教育等城市基本功能，还建设了公园、云平台、跑步绿道、文化活动中心等必要的开放空间。有效提升人才与创业人群的工作与生活体验，创造了人才、企业、商家、等各种服务机构之间相互关联。 与此同时，以SMAC等新一代信息化技术的应用优化产业生态圈的分工与交换，构建O2O社区整体在线智慧园区资源与服务平台，打造线上线下相结合的创新园区。

　　坂田北第二大旧改：（富豪山庄）

　　龙岗区坂田街道富豪山庄旧住宅区城市更新单元规划项目于2018年4月被列入《2018年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》 ，申报主体为坂田街道办。

　　富豪山庄于1995年建成，占地约2万㎡，总建筑面积2.6万㎡，共有74套房，其中44套84-115㎡，30套247-351㎡别墅。富豪山庄是深圳最早的别墅区之一，在坂田地铁口，地段优，属于低密度商品房小区。

　　项目位于坂田街道布龙公路和坂雪岗大道交汇处东南侧，连接地铁5号线坂田站。项目拆除范围用地面积19228.6㎡ ，开发建设用地面积12498.6㎡ ，规划容积104560㎡ ，规划容积率8.4 。

　　根据规划公示，其中：住宅47780㎡ (含出租型人才住房9080㎡)，商业、办公及旅馆业建筑49730㎡ (含母婴室100㎡)，公共配套设施(含地下)7050㎡ (含1所6班幼儿园1800㎡，占地面积1800㎡;社区管理用房300㎡;社区警务室50㎡;便民服务站400㎡;社区健康服务中心1000㎡;社区老年人日间照料中心750㎡;社区级公共配套用房1750㎡;文化活动室1000㎡)。另配建社区体育活动场地占地面积1500㎡，公共停车位30个。

　　坂田南第一大旧改：坂田第三工业区（桑泰集团）

　　桑泰集团 开发：坂田第三工业区旧改，总建面88万平，规划有15栋住宅、4栋商业、一所18班幼儿园、一所54班九年一贯制学校，未来商业会和地铁有连廊连接。

　　目前桑泰集团在坂田已经开设了城市更新办公室，放置了沙盘模型图 。

　　现场实拍图

　　现状模型图

　　沙盘效果图

　　桑泰城市更新办公室工作人员口中了解到，目前已经签约90%了 ，按1：1赔偿，如果进行顺利的话，今年下半年有机会开拆 。

　　1桑泰自然村旧改总建面180万平，目前已经立项，过专规阶段

　　除了第三工业区旧改之外，马路对面桑泰还有一个大旧改，自然村旧改。

　　项目位于深圳市龙岗坂田中心地区，吉华路北侧，占地面积约39.2万平方米，规划建筑面积约180万平方米 ，项目配有二所18班幼儿园、一所36班小学、一所18班中学 及体育、绿地、文化、邮政等公共配套设施。

　　现场实拍图

　　目前桑泰自然村城市更新办公室已经开设了，据现场工作人员介绍，目前自然村这边还在前期确权工作，动工不会那么快。

　　现场实拍图

　　下面是桑泰集团官网上发布的项目规划效果图

　　项目规划效果图

　　从图中规划可以看出，项目业态比较丰富，涵盖商业、办公、文化中心、幼儿园、小学、中学等。

　　等到两个旧改区域都改造完成，和佳华领汇广场、信义嘉御山连成一片，坂田中的格局将得到很大的改善，焕然一新。

　　目前地铁10号线开通，然而坂田北站只有2个地铁口，放在全市来看都是罕见的 ，目前那一片农民房比较多，环境比较差。

　　现场实拍图

　　2总建面88万平，规划15栋住宅、4栋商业，建坂田小学初中部

　　桑泰坂田第三工业区旧改位于龙岗坂田中心区，吉华路南侧，占地面积约15.1万平方米 ，建设用地面积约13.3万平方米，规划建筑面积约88万平方米 ，拟分二期进行建设。

　　项目配有一所18班幼儿园、一所54班九年一贯制学校 及体育、绿地、文化、邮政等公共配套设施，项目已通过计划立项。

　　现场实拍图

　　据悉，坂田街道5年将投资超1000亿，推动建设55个项目，推进天安云谷等9个已立项已动工的城市更新项目的建设，完善坂雪岗科技城6个已立项未动工项目的前期工作，将建成住宅面积约153万平方米，研发办公面积约85万平方米。

　　坂田第三工业区旧改就是坂雪岗科技城其中的一个项目。

　　坂田小学实拍图

　　目前已经签约了一半，如果进行顺利的话，下半年有机会开拆，住宅的拆迁户难度都不太大，主要是厂房迁拆困难一点。

　　来源：桑泰集团官网

　　项目效果图

　　在现场看到，整个旧改区域很多楼房都写了拆，一些楼栋已经搬空，去年营业的商铺，今年很多已经关掉了。

　　现场实拍图

　　现场拉了一些旧改的横幅，“省政府71文件规定，签约三分之二后可由政府征收 ”。

　　现场实拍图

　　项目未来商业的位置就是目前邮局的位置，未来4个商业片区会建连廊连起来，还会有连廊和地铁10号线坂田北站A口串联 。

　　现场实拍图

　　其实整个旧改桑泰集团2013年就上报计划了，之前原本规划是2015年建成，然而作为坂田最难啃的骨头，迟迟未动工。

　　整整7年，项目才开始有点音信，据工作人员介绍，只要谈成开建，房子3年就能建好。

　　项目门口的公交站原来叫坂田路口西，最近十一看改成了坂雪岗路口，大概是为了整个坂雪岗科技城未来的建设改的名。

　　2025年地铁33号线（深大城轨）规划：

　　33号线连接机场、市内二三圈层城市中心及关键功能节点，预留延伸至中山、惠州条件。主要承担机场快线、东西向市域快线、大鹏半岛旅游快线，以及大湾区的城际服务功能。

　　1、城际服务功能：线路实现深圳向西跨珠江与中山、向东与惠州的联系，并与南北向所有城际线路换乘， 承担构筑城际线网、发挥深圳粤港澳大湾区核心引擎功能，构筑互联互通的城际线网实现湾区内部的直达联系。

　　2、机场快线功能：线路连接机场与龙华、坂田、东部中心、大鹏，并与南北向多条线路换乘， 承担二、三圈层中部和东部地区机场快线功能。考虑空间距离、出行需求等因素，需实现坪山至机场40分钟，大鹏至机场1小时通达。

　　33号线在中段包括龙华、龙岗段，其中龙岗段白坭坑站(18、21号线)、大运站(3、14、16号线)、坪山站(16、23号线、虎龙城际)为锚固点;

　　3、规划思路：

　　城市规划协调： 平衡服务人口岗位更为密集的都市核心区与带动城市新发展地区;

　　城际线网效益： 打造城际铁路互联互通枢纽，实现城际线网效益最大化;

　　机场快线功能： 线路直接覆盖机场客流更为密集地区，发挥机场快线功能;

　　城市轨道衔接： 城际、城市轨道均衡布局，并构筑枢纽，扩大服务范围

　　4、中段线站位方案：

　　方案一(布龙路通道方案)： 考虑线路直接服务城市核心区、与深惠城际互联互通、加强城市轨道接驳，规划33号线沿布龙路布设。设龙胜站(换乘4、6号线)、五和站(换乘5、10、深惠城际、深广中轴城际)，石岩-大运段长度25.5Km。

　　该方案串联龙华现代商贸区、北站商务中心、坂雪岗科技城等人口密集区，合计覆盖人口岗位约186万，有利于发挥机场快线功能。此外该方案龙胜、五和站能与4、5、6、10号线4条现状或即将开通线路衔接，并与深惠在五和站构成互联互通，进一步扩大33号线服务能力，唯一缺点是线路在龙胜与五和站前后区间存在约25万m2的拆迁量。

　　方案二(环观南路通道方案)： 重点考虑轨道带动鹭湖科技文化片区及大浪时尚小镇发展，提出环观南路通道方案。设大浪站(25号 线)、鹭湖中心站(18、22、中轴城际)，石岩-大运段长度 25.2公里

　　-该方案覆盖大浪时尚小镇、鹭湖文化科技中心等片区，合计覆盖人口岗

　　位约69万，能有效带动新区发展。但线路与深惠城际无换乘，无法实现

　　龙岗与机场、坪山与前海南山快速联系。此外线路在大浪站和鹭湖中心

　　站衔接的18、22、25号线均未纳入建设规划，近期33号线无轨道线路

　　接驳，难以发挥服务效益。