秦皇岛市民族路商住用地、六层商场和两栋待建住宅
项目介绍
一、地理位置
河北省秦皇岛市地理位置十分优越，是环渤海地区的重要城市。近两年，秦皇岛市的房地产业正在迅猛发展，带动了秦皇岛经济的稳定增长。秦皇岛市区70多万人口，以及逐年增长的可支配收入，使得秦皇岛的家装、餐饮、娱乐等行业有着巨大的市场空间和前景。该项目的地理位置处于秦皇岛市海港区交通主干道港城大街与民族路交叉路口，距市中心1公里，距火车站2公里，距机场5公里，距海边2公里。该项目北侧的四星级国贸饭店为港城大街的标志性建筑之一，西临民族路规划为直通海边，有多路公交车站点，交通便利畅通，商场、银行、酒店、住宅小区遍布四周，形成较好的商业氛围。
二、项目状况
该项目是由六个楼层商场和二栋待建住宅楼两组构成。
第一组：商场部分
商用部分是由地下一层、地面五层构成的6个经营楼层组成，现为国贸家世纪建材家居城，是集家居、建材、装饰为一体的综合性大型商场。主体于2004年7月竣工，商场总参考建筑面积为19000平方米，其中一至五层房产总参考建筑面积为15634平方米，钢筋混凝土结构，设计用途为商业，地下室一层的参考建筑面积3404平方米。土地面积为其房产对应的土地使用权面积，用途为商业用地，使用权类型为出让，登记日期为2008年11月，终止日期为2042年2月。
该房产建筑风格大气现代、设计洁简大方；墙砖、幕墙设计合理；设有中央空调、自动扶梯、货运电梯；配有完善的消防、监控、通讯系统；有专门的物业管理系统，对商场内的供水、供暖、供电、通讯、卫生、保安等实行高效的智能化管理，为经营者及消费者打造一个舒适的现代购物环境。成交后即可营业经营使用，给买受人节省了资金；建筑年代较新、建筑面积大、布局合理，为后期的施工和改造提供了坚实的基础。由于商场现有约30余商户正在租赁经营，拍卖成交即可获得租赁收益。
该房产以其舒适的环境及综合完善的功能将成为秦皇岛市又一个新的商品旺地。
项目定位建议：
(1)、装饰、装修商场。随着国家相应政策的出台，房地产价格的调整，经济的复苏，房产的销量会逐渐上升，装饰、装修行业仍存有很好的发展前景。
(2)、包含有商场、公寓、酒店、写字楼为一体的城市综合体项目。
(3)、以大中型超市、服装鞋帽、小家电为主的综合性商场。
(4)、具有一定规模的专业性商品批发商城等。
第二组：两栋待建住宅部分
原设计为A、B两座住宅楼，各12层，现已建成钢混框架两层。原设计建筑面积约19000平方米,南北朝向。土地性质为出让住宅用地，登记日期为2008年11月，终止日期为2072年2月。
项目定位建议：
在建工程按照投资方向和现状用途可以设定是住宅(公寓)，根据对目前周边公寓住宅市场价值的调查，续建后的增值空间非常明显。
整体参考价为：7200万元。
公司地址:秦皇岛市海港区迎宾路69号香格里中心13层
联系电话：0335-3227333 13633355527 传 真：0335-3225444 联系人：宋小姐
E-mail:jxpm123@sina.com http://www.jxpm.net.cn
河北价信拍卖有限责任公司
附：该项目的投资规模和投资收益分析
“秦皇岛市民族路商住用地、六层商场和两栋待建住宅楼”项目
投资规模和投资收益分析
我公司受有关单位委托，对“秦皇岛市民族路商住用地、六层商场和两栋待建住宅楼”进行公开拍卖。现对投资规模和投资收益分析如下，供投资人参考：
一、项目投资规模
1、概况
该项目包括地下一层和地上五层，共计六层商业用房，总参考建筑面积19000余平方米。五层以上为两幢十二层的公寓式住宅楼，总参考建筑面积19000余平方米，现已建成两层框架。
2、投资预算
项目总投资约为7500万元左右，付款期限为一个月左右。投资人获得该项目后，在短时间内即可办理房地产的过户变更手续。办理过户时的税费约为700万元左右(含契税、营业税、土地增值税等)，合计投资8200万元左右。
3、投资策略
办结过户手续后可进行两方面的工作：
(1)、对商场进行分层销售，售价约为6000－8000元／?O,销售收入约为1.3亿元左右。由于商场现有约30余商户正在租赁经营，拍卖成交即可获得租赁收益。
(2)、对商场进行评估，按现有标的条件评估值约为1.2亿元。到银行抵押贷款，依据现行银行贷款政策，按评估值70％发放贷款即可获得融资8400万元左右。
(3)、五层以上为待建的两幢十二层公寓，拟建面积约19000平方米。按现房地产销售行情计算，销售均价约为4000元／?O左右，销售收入为7600万元，减去成本投入约为3800万元(按高层公寓建筑成本约为2000元／?O左右计算)，故公寓收益约为3800万元。
二、项目投资总收益
销售收入：13000万元＋7600万元＝20600万元
成本投入：7500万元＋700万元＋3800万元＝12000万元
投资收益：20600万元－12000万元＝8600万元
综上所述，由于交清全部价款并办理过户手续后即可获得融资，占用资金的周期约为一个月左右，甚至更短，故该项目投资风险较少。
以上投资分析仅为个人观点，不作为参与竞买的依据，敬请投资人理性分析，谨慎投资！
注：有意者请携带相关证件，交付保证金(整体保证金人民币800万元；第一组标的保证金人民币600万元；第二组标的保证金人民币200万元)，办理竞买手续。
联系电话：0335-3227333 13633355527 联系人：宋小姐
